Формулы для самостоятельного расчета ипотеки

Два вида ипотечных платежей

Ипотечные платежи бывают аннуитетными и дифференцированными. При аннуитетных платежах размер ежемесячного платежа неизменен на протяжении всей ипотеки. Размер ежемесячных платежей при дифференцированной схеме постоянно уменьшается. Аннуитетные платежи более распространены, чем дифференцированные. Читайте подробнее про аннуитетные и дифференцированные платежи.

Расчет ипотеки для аннуитетных платежей

Ежемесячный процент

Возьмем годовую процентную ставку (пусть 11.5%), поделим на 100 и получим 0.115. Посчитаем, какую часть это годовой процентной ставки надо платить ежемесячно. Для этого поделим полученное число 0.115 на 12: получаем 0.009583. Полученное число будем называть ежемесячным процентом. Итого, ежемесячный процент считается по формуле
ежемесячный процент = (процентная ставка годовых) / 100 / 12

Ежемесячный платеж

Итак, мы рассчитали ежемесячный процент, теперь на его основе рассчитаем размер ежемесячного платежа. Мы должны определить для себя сумму ипотечного кредита в рублях и срок кредитования. Для расчета размера ежемесячного платежа воспользуемся формулой:
tmp = (1 + ежемесячный процент) ^ (срок кредитования)
ежемесячный платеж = (сумма ипотечного кредита) * (ежемесячный процент) * tmp / (tmp - 1)
Крышка (^) - это возведение в степень. Если мы берем ипотечный кредит на сумму 1.500.000 рублей на 20 лет, то
tmp = (1 + 0.009583) ^ (20 лет * 12 месяцев/год) = 9.8647
ежемесячный платеж = 1.500.000 рублей * 0.009583 * 9.8647 / (9.8647 - 1) = 15.996 рублей

Основной долг и проценты

Мы вычислили размер ежемесячного платежа по ипотеке при аннуитетной схеме платежей. Как теперь узнать, какая часть платежа идет на погашение основного долга, а какая на погашение процентов? Это считается по формуле
процентная часть ежемесячного платежа = (текущий размер основного долга) * (ежемесячный процент)
основная часть ежемесячного платежа = (ежемесячный платеж) - (процентная часть ежемесячного платежа)

График платежей

График аннуитетных ипотечных платежей для рассматриваемого примера

График аннуитетных ипотечных платежей для рассматриваемого примера: 1.500.000 рублей, 20 лет, 11.5%.

P.S. Этот график построил наш ипотечный калькулятор.

Как рассчитать подобный график для вашей ипотеки? Для этого надо провести серию вычислений в количестве, равном кол-ву ипотечных платежей (месяцев кредита). Для каждого месяца ипотеки необходимо пересчитывать текущий размер основного долга. В псевдокоде это можно записать так:
текущий размер основного долга = сумма ипотечного кредита
ежемесячный платеж = рассчитать ежемесячный платеж
for i in 1 .. (срок кредитования)
- процентная часть ежемесячного платежа = рассчитать процентную часть ежемесячного платежа (текущий размер основного долга)
- основная часть ежемесячного платежа = (ежемесячный платеж) - процентная часть ежемесячного платежа
- текущий размер основного долга = (текущий размер основного долга) - (основная часть ежемесячного платежа)

Расчет ипотеки калькулятором

Намного проще воспользоваться готовым ипотечным калькулятором, который сам рассчитает ипотеку по вышеприведенным формулам. Это будет значительно быстрее, чем считать это самостоятельно :)

Расчет ипотеки для дифференцированных платежей

Ежемесячный процент

Ежемесячный платеж считается так же, как и ежемесячный процент аннуитетных платежей.

Ежемесячный платеж

Рассчитаем размер ежемесячного платежа. Мы должны определить для себя сумму ипотечного кредита в рублях и срок кредитования.

Дифференцированная схема платежей характерна тем, что основной долг гасится равномерно в течение всего срока кредитования. Поэтому рассчитаем долю ежемесячного платежа, идущую на погашение основного долга. Формула крайне простая:

ежемесячная сумма на погашение основного долга = (сумма ипотечного кредита) / (срок кредитования)
Если мы берем ипотечный кредит на сумму 1.500.000 рублей на 20 лет, то
ежемесячная сумма на погашение основного долга = 1.500.000 руб / (20 лет * 12 месяцев/год) = 6.250 рублей

Ежемесячная сумма, идущая на погашение процентов считается так же, как и для аннуитетных платежей:

процентная часть ежемесячного платежа = (текущий размер основного долга) * (ежемесячный процент)

Итого ежемесячный платеж это сумма процентной части и части на погашение основного долга. Эта сумма каждый месяц пересчитывается и уменьшается, так как размер основного долга уменьшается.

Для первого платежа это будет:

процентная часть платежа за первый месяц = 1.500.000 рублей * 0.009583 = 14.375 рублей
платеж за первый месяц = 14.375 рублей + 6.250 рублей = 20.625 рублей

График платежей

График дифференцированных ипотечных платежей для рассматриваемого примера

График дифференцированных ипотечных платежей для рассматриваемого примера": 1.500.000 рублей, 20 лет, 11.5%.

P.S. Этот график построил наш ипотечный калькулятор.

Как рассчитать подобный график для вашей ипотеки? Для этого надо провести серию вычислений в количестве, равном кол-ву ипотечных платежей (месяцев кредита). Для каждого месяца ипотеки необходимо пересчитывать текущий размер основного долга. В псевдокоде это можно записать так:
текущий размер основного долга = сумма ипотечного кредита
ежемесячная часть платежа на основной долг = рассчитать ежемесячную часть платежа на основной долг
for i in 1 .. (срок кредитования)
- процентная часть платежа = рассчитать процентную часть платежа (текущий размер основного долга)
- платеж = (процентная часть платежа) + (ежемесячная часть платежа на основной долг)
- текущий размер основного долга = (текущий размер основного долга) - (ежемесячная часть платежа на основной долг)

Расчет ипотеки калькулятором

Намного проще воспользоваться готовым ипотечным калькулятором, который сам рассчитает ипотеку по вышеприведенным формулам. Это будет значительно быстрее, чем считать это самостоятельно :)