Калькулятор ипотеки

Смотрите инструкцию к ипотечному калькулятору , если вам нужна помощь.

Как правильно оформить ипотеку и в каком банке это лучше всего сделать? Где взять деньги на первоначальный взнос? Выбор суммы, валюты и срока кредита, схемы уплаты и способа снижения процентной ставки и переплаты. Читайте про все это ниже на странице.


руб
%
лет
%
%

Поделиться расчетом


Реалии современной жизни таковы, что накопить на собственное жилье стало практически невыполнимой задачей. Что делать, когда негде жить? Снимать жилье и годами стоять в очереди, надеясь на лучшее? Или все-таки воспользоваться предложениями многочисленных банков и взять ипотеку? Если вы читаете эту статью, значит, уже склоняетесь ко второму варианту. Но прежде, чем подписать договор с банком, изучите все тонкости этого сложного вида кредитования. А мы вам в этом поможем.

Все мечтают о своем доме или квартире ... в ипотеку

Все мечтают о своем доме или квартире ... в ипотеку


Сумма и валюта кредита

В упрощенном варианте сумму ипотечного кредита можно рассчитать как разницу между стоимостью приобретаемого жилья и внесенными собственными средствами. Но на практике при рассмотрении заявки и определении суммы кредита банк учитывает множество факторов.

Минимальная сумма по ипотеке

Минимальный размер кредита, оформляемого в рамках ипотеки, устанавливается каждым финансово-кредитным учреждением самостоятельно. На сегодняшний день самые низкие суммы предлагают:

  • Сбербанк (от 300 тыс. рублей);
  • Россельхозбанк (от 100 тыс. рублей);
  • ВТБ24 (от 500 тыс. рублей).

Если вы заранее уверены, что в договоре ипотечного кредитования будет фигурировать материнский капитал в качестве первоначального взноса или как основное средство погашения займа, банк, скорее всего, установит минимальный порог в 300 тыс. рублей.

Кредитование заемщика в минимально возможной сумме в большинстве случаев влечет снижение процентной ставки.

Почему это происходит? Дело в том, что клиенты, способные оплатить большую часть приобретаемого помещения собственными ресурсами, вызывают доверие у банковских работников. Ведь человек, способный прилично заработать или накопить, вряд ли пополнит ряды недобросовестных заемщиков, допускающих просрочки платежей. Банковские риски здесь максимально снижены, а значит, и плата за привлечение средств на таких условиях может быть невысокой.

С другой стороны, сравнительно небольшая сумма по ипотечному займу весьма невыгодна самому банку. Ведь в этом случае срок кредита будет небольшим, соответственно, и процентных платежей финансовая организация получит меньше. А если учесть сниженную ставку процентов, то и вовсе выгоды никакой нет. Гораздо лучше выдать заем лет на 20 и в сумме не менее миллиона. В связи с этим участились случаи, когда запросы на выдачу ипотечных кредитов в минимальной сумме отклонялись банками. При самом благоприятном исходе финансово-кредитное учреждение советовало сменить программу кредитования на нецелевую (потребительскую).

А нужен ли подобный кредит самому заемщику? Стоит ли оформлять ипотеку и собирать весомый пакет документов ради незначительной суммы, которой вам не хватает на приобретение желаемого жилья? Ведь по сравнению с общей стоимостью жилплощади каких-то 100-300 тысяч – просто капля в море. Действительно, гораздо проще взять тот же потребительский заем, который сейчас выдается максимум за 3 дня. Процентные ставки по таким программам, конечно же, превышают ипотечные, но зато сама процедура одобрения заявки и выдачи средств максимально упрощена. К тому же вам не придется осуществлять страхование жизни и жилья, а также передавать недвижимость в залог. И в этом есть свои плюсы – даже при самом неблагоприятном исходе банк сможет лишь продать ваш долг коллекторам или взыскать задолженность по судебному решению. Но при этом приобретенное жилье останется неприкосновенным, поскольку не было передано в залог по соглашению об ипотеке.

Максимально возможный размер займа

Когда взял максимальный заем

Когда взял максимальный заем

При определении суммы средств, которые банк готов передать по договору ипотечного кредитования, анализируется совокупность следующих показателей:

  1. Стоимость приобретаемого жилья. Учитывая, что ипотечное кредитование подразумевает внесение первоначального взноса, размер предоставляемого кредита не может превышать 90% стоимости жилья. Но это совершенно не означает, что вам будет одобрена вся необходимая сумма. Во-первых, заявитель может не обладать достаточной степенью платежеспособности или иметь плохую кредитную историю. Во-вторых, банк обязательно примет во внимание отчет независимого оценщика. И если стоимость оценки окажется ниже продажной, в расчет будут брать именно рыночную стоимость жилого помещения. Например, продавец запросил за квартиру 4 млн. рублей, а оценка рыночной стоимости показала значение в 3500 тыс. рублей. Таким образом, стоимость одобренного кредита не превысит:
  • 3150000 рублей при первоначальном взносе в 10%;
  • 2800000 рублей при взносе в 20%;
  • 2450000 рублей при 30%-ном взносе и т.д.

Оставшуюся сумму заемщику придется изыскивать из собственных средств либо искать более дешевое жилье.

  1. Доходы заемщика. Такое понятие, как платежеспособность потенциального клиента, никто не отменял. Банковские учреждения в обязательном порядке анализируют уровень доходности заемщика в совокупности с его ежемесячными затратами. По специфическим формулам рассчитывается, какой размер кредита будет необременительным для данного конкретного гражданина. Считается, что в идеале платеж по планируемой сделке не должен превышать 40% дохода.
  2. Созаемщики и совокупный доход семьи. Правилами ипотечного кредитования предусмотрено привлечение созаемщиков. Это те лица, которые наряду с основным заемщиком несут ответственность за своевременный возврат кредитных ресурсов. В некоторых банках созаемщиками автоматически становятся законные супруги, вне зависимости от наличия у них постоянного дохода. Связано это с тем, что передача общей семейной недвижимости в залог (а именно это и происходит в рамках ипотеки) требует согласия второго супруга. В том случае, если супруг (-а) является созаемщиком, необходимость в согласии отпадает. Ситуация имеет и свои плюсы – в случае привлечения созаемщиков при расчете платежеспособности учитывается и их доход тоже. А это значит, что сумма одобренного кредита будет выше.
  3. Обязательные платежи и наличие иждивенцев. Из совокупного семейного дохода сотрудники банка вычтут обязательные ежемесячные платежи клиента. Сюда можно отнести оплату коммунальных услуг, детского садика, услуг связи, прожиточный минимум на каждого несовершеннолетнего или недееспособного члена семьи и т.п. В каждом финансово-кредитном учреждении существуют свои правила, что нужно относить к обязательным платежам, а что – нет. Но отдельного внимания заслуживают имеющиеся кредиты. Их учтет любой банк. При этом из общего дохода семьи будет вычтена та сумма, которая приходится на ежемесячную оплату уже действующих кредитных обязательств. Например, ваш семейный доход составляет 90 тыс. рублей в месяц, затраты на повседневные нужды – 35 тыс. рублей, платежи по кредитам – 6500 рублей и есть несовершеннолетний ребенок. Тогда максимальный размер платежа по планируемой сделке составит: 90000-35000-6500-12989 (для примера берем прожиточный минимум на ребенка по Москве)*40%=14204 рубля. Вот именно исходя из такой суммы ежемесячного платежа и будет рассчитан общий размер ипотечного кредита.
  4. Кредитная история. Сам по себе кредитный отчет, полученный из БКИ, не оказывает влияния на размер одобряемого займа. Однако при наличии в прошлом просроченных платежей размер выдаваемой ссуды может быть снижен. И это только в лучшем случае, в худшем последует отказ. Так банк страхует возможные риски.

Как видите, факторов, оказывающих непосредственное влияние на размер ипотечного кредита, много. И нет никакой гарантии, что банк выдаст вам столько, сколько действительно нужно для приобретения приглянувшегося жилья. Возможно, придется искать другие, более дешевые, варианты.

Валюта кредита

Мы привыкли, что банки дают в долг исключительно в рублях. Но ипотечное кредитование – одна из немногих программ, которая предусматривает возможность оформления ссуды в долларах или евро. Процентная ставка по таким кредитам немного ниже, чем по рублевым, что привлекает внимание и вызывает желание сэкономить.

Однако не всегда такая экономия бывает оправданной. Все мы помним кризисные времена, когда курс иностранной валюты резко поднимался по отношению к рублю. В такие моменты многие обладатели ипотеки оказались буквально на грани банкротства. Ведь ежемесячный платеж оставался прежним лишь на бумаге. По факту же приходилось вносить на ссудный счет гораздо больше по причине невыгодного курса конвертации.

Взвесьте все риски при взятии валютной ипотеки

Взвесьте все риски при взятии валютной ипотеки

Поэтому, принимая решение о валюте будущего займа, помните одно из золотых правил любого кредитования – брать в долг только в тех денежных единицах, в которых вы получаете зарплату. Иначе можно легко оказаться на дне самой глубокой финансовой ямы.

Первоначальный взнос

Чуть выше мы уже упоминали о первоначальном взносе по ипотечному кредитованию, который подразумевает внесение потенциальным заемщиком части собственных средств на покупку жилья. Важно знать, что эти деньги никуда не денутся и не будут лежать мертвым капиталом вплоть до последнего ипотечного платежа. Вам нужно лишь подтвердить наличие нужной суммы на банковском счете, а в дальнейшем эти средства можно будет использовать для частичного погашения долга.

Минимальная величина такого взноса – 10%, но некоторые банковские организации требуют более весомого вклада.

Ипотека без первоначального взноса

Считается, что заемщик, вносящий значительную часть собственных сбережений для оформления ипотеки, будет более ответственно подходить к вопросам возврата заемных ресурсов. Ведь он уже вложил в этот проект свои собственные деньги и вряд ли захочет их потерять вместе с заложенной недвижимостью. Именно по этой причине кредитов на покупку жилья без первоначального взноса практически нет.

Однако некоторые финансово-кредитные учреждения предлагают оформить ипотеку без вложений. И это не рекламный трюк. В целях привлечения новых клиентов многие, особенно небольшие, банки идут на подобные уступки. Но вот процентные ставки по таким программам будут разительно отличаться от тех, которые предусматривают вложение личных финансов. Оно и понятно – банк пытается снизить риски, т.к. в случае невозврата кредита он уже получит свой доход и компенсирует тем самым часть понесенных убытков. А оставшуюся сумму он сможет в любое время взыскать в судебном порядке или воспользовавшись услугами коллекторских агентств.

В большинстве же случаев, те кредиты, которые рекламируются как ипотека без первоначального взноса, на самом деле представляют собой обычные ссуды на приобретение жилья, не имеющие ничего общего с истинной ипотекой. По таким программам заемщик получает дополнительные средства на приобретение недвижимости при условии передачи в залог уже имеющегося жилья. Получается, что у клиента на момент оформления займа уже должна быть некая собственность, которая не просто может быть передана по договору залога, но и удовлетворит все требования банка в части ликвидности.

Ипотека без первого взноса

Ипотека без первого взноса

Если нет денег на первоначальный взнос

Допустим, вы решили воспользоваться стандартным банковским предложением или же у вас просто нет недвижимого имущества, которое может быть использовано в качестве залога по другим программам приобретения жилья. Тогда вам просто необходимо иметь небольшой резерв собственных денежных средств, которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса. Что делать, если нужной суммы нет или она недостаточна? Можно воспользоваться несколькими способами:

  1. Накопить нужную сумму. Подобный совет был актуален лет 20-25 назад, когда накопления как таковые вообще были возможны. Сейчас же бесконечные экономические кризисы и съедающая все, что можно, инфляция делают этот процесс практически невыполнимым. Накопить хоть что-то могут лишь достаточно обеспеченные люди. Но они, как правило, за ипотекой не приходят, а приобретают жилье самостоятельно. Единственный вариант – когда небольшая сумма денег уже есть, но для нужного порога не хватает совсем немного. Тогда можно попытаться отложить необходимые средства, начав некоторое время жестко экономить.
  2. Взять потребительский кредит. Отдавать его нужно, естественно, с процентами, которые в последнее время не спускались ниже отметки в 20% годовых. В этом случае дополнительные затраты вам просто гарантированны, поэтому обдумайте все основательно. Есть ли смысл в таких действиях? К тому же не стоит забывать о расчете платежеспособности, который будет производить банковское учреждение. Уже имеющиеся обязательства станут тем самым фактором, который негативно отразится на принятии положительного решения. В лучшем случае банк просто снизит сумму по ипотеке, в худшем – попросит досрочно погасить имеющийся заем или вовсе откажет в новом кредитовании. Да и свои возможности преувеличивать не стоит. Два кредита одновременно платить непросто, это очень большая нагрузка на семейный бюджет.
  3. Взять в долг у знакомых или родственников. Практически это тот же самый кредит, только без уплаты процентных платежей. Хотя и здесь как повезет – не каждый хороший друг даст в долг крупную сумму, да еще и без процентов. Ведь через год-два, когда вы сможете вернуть всю сумму, фактическая покупательская способность этих денег станет намного ниже.
  4. Использовать средства материнского капитала. В 2017 году его размер не индексировался в связи с тяжелой экономической ситуацией в стране, но для 10%-ного взноса его будет вполне достаточно. Для того, чтобы воспользоваться этими средствами, нужно предоставить в финансовую организацию сертификат на материнский капитал. Важно знать, что для использования средств материнского капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке не нужно ждать, когда ребенку, в отношении которого оформлялся сертификат, исполнится 3 года. Данное требование справедливо лишь для непосредственной покупки жилья, а к ипотечным программам не применяется.
  5. Двойная ипотека. Если ни один из перечисленных выше вариантов вам не подходит по каким-то личным причинам, можно воспользоваться процедурой двойной ипотеки. Здесь вместо первоначального взноса клиент предоставляет банку залог недвижимого имущества, обладающего достаточной степенью ликвидности. Обременение банк снимет в тот момент, когда общий размер задолженности будет снижен за счет периодических погашений на сумму необходимого первоначального взноса.
  6. Вступить в программу помощи молодым семьям. Это помощь от государства в виде субсидии на покупку жилья для тех граждан, которые стояли на очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Размер субсидии определяется исходя из общего количества членов семьи. Предоставляется она на безвозмездной основе.
  7. Жду, когда накоплю на ипотеку

    Жду, когда накоплю на ипотеку

Есть ли смысл в дополнительных накоплениях?

Те, кто смог собственными силами накопить средства на внесение первоначального взноса по ипотеке, зачастую продолжают копить еще. Вошли во вкус? Оказывается, нет. Объясняется такое решение желанием снизить размер средств, оформляемых в долг, и, соответственно, немного сэкономить на процентных платежах. Действительно, при уплате 20%-ного взноса сумма процентов будет начисляться в гораздо меньшем размере, чем при том же минимальном 10%-ном участии, поскольку любые проценты начисляются исходя из остатка ссудной задолженности. Ежемесячный платеж, естественно, тоже снизится.

Казалось бы, экономия очевидна. Но не все так просто. Сколько еще вы будете копить? Год или два? А может, еще больше? Очевидно, вы совсем забыли, что за это время инфляция обязательно съест часть ваших сбережений, даже если вы разместили их в хороший депозит. Сейчас ни в одном банке нет такой программы для вкладчиков, которая могла бы перекрыть рост инфляционных процессов. Потери в любом случае есть, хоть и минимальные.

Помимо обесценивания накоплений вас может поджидать проигрыш на процентной ставке по кредиту. Нет никакой гарантии, что в ближайшем будущем она не вырастет, причем ощутимо. Снижение ставок произошло из-за падения спроса на ипотечные кредиты. Но при его восстановлении возможно очередное авральное повышение стоимости кредитов.

Кроме того, не стоит забывать о колебаниях рыночной стоимости жилья. Последний год в этой сфере не произошло существенных изменений лишь в силу наступившего кризиса. Спрос на жилье упал, соответственно, и цену поднимать не было смысла. Но любой кризис рано или поздно заканчивается. Наша страна уже на пороге выхода из сложившейся ситуации. Так что в ближайшие год-два возможно очередное повышение цен на жилые помещения. Соответственно, проиграть можно и на стоимости приобретения.

А теперь ответьте сами на поставленный выше вопрос.

Есть ли смысл копить больше, чем того требует банк? Вряд ли. Призрачная экономия может обернуться еще большими затратами.

Процентная ставка и полная стоимость кредита

Банковская ставка за пользование кредитными деньгами постоянно колеблется. И касается это не только ипотечного кредитования, но и других программ.

В 2017 году усредненное значение ставки по ипотеке составляет 11.5%. Есть, конечно, более дешевые предложения, но существуют и те, что подороже.

В целом ситуация с процентными ставками сейчас (обновлено в мае 2017) выглядит следующим образом:

Наименование финансового учреждения Кредиты на покупку готового жилья (минимальная ставка) Ипотека на приобретение строящейся недвижимости (минимальная ставка)
МТС банк 13,50% 13,50%
Сбербанк 10,25% 10,90%
Бинбанк 11,25% 11,25%
ВТБ24 12,10% 12,10%
Росэнергобанк 11,50% 11,50%
Связь-банк 12,50% 12,50%
Транскапиталбанк 13,00% 8,00%
Банк Москвы 11,60% 11,60%
Райффайзенбанк 11,50% 11,00%
Банк Открытие 12,50% 12,50%
Промсвязьбанк 12,00% 12,50%
Россельхозбанк 7,00% 7,00%
Газпромбанк 11,00% 11,00%
Росгосстрах банк 11,75% 11,75%
Юникредит 13,00% 13,00%

Как правило, банк устанавливает не строго фиксированную процентную ставку, а возможный ее диапазон. Какое именно значение будет применяться конкретно в вашем случае, заранее предугадать невозможно, поскольку решение банка зависит от трех условий:

  • величины первоначального взноса;
  • срока кредитования;
  • суммы займа.

В качестве наглядного примера приводим колебания процентной ставки в зависимости от величины первоначального взноса, действующие в одном из российских банков.

Первоначальный взнос Ставка
От 70% 10,50%
40% - 69,99% 12,00%
30% - 39,99% 12,50%
20% - 29,99% 12,75%
15% - 19,99% 13,25%

Вместе с тем, говоря о плате за предоставление кредитных ресурсов, стоит помнить о полной стоимости кредита.

Эффективная процентная ставка

Все хотят, чтобы процентная ставка "пробила дно"

Все хотят, чтобы процентная ставка "пробила дно"

Это понятие характеризует окончательную стоимость кредита для заемщика, которая складывается из:

  1. Расходов клиента, которые он несет в процессе заключения и исполнения ипотечного договора:
  • самого долга;
  • ежемесячных процентных платежей;
  • комиссий и сборов, связанных с рассмотрением заявки и выдачей кредита;
  • платы за открытие и обслуживание счетов, имеющих прямое отношение к заключаемой ипотечной сделке;
  • комиссий, связанных с расчетно-кассовым обслуживанием;
  • платы за выпуск и обслуживание карты.
  1. Оплаты услуг третьих лиц, если подобные условия прописаны в документации на выдачу ипотеки:
  • расходов, связанных со страхованием жизни заемщика и предмета залога;
  • затрат на проведение независимой оценки;
  • оплаты нотариальных услуг.

Указанием Банка России все кредитные учреждения обязали информировать заемщиков о полной стоимости кредита, которая складывается в отношении его обязательств. Сведения об эффективной процентной ставке размещены на первой странице кредитной документации.

Способы снижения процентной ставки

В любом кредитном соглашении сказано, что процентная ставка может меняться при изменении ключевой ставки Центробанка. На практике же банки неохотно идут на подобные уступки, отвечая отказом. Однако есть несколько законных способов снижения процентной ставки:

  1. Предоставить дополнительное обеспечение. Это может быть поручительство физического или юридического лица, а также залог любого ликвидного имущества. К заемщикам, готовым подтвердить свои добрые намерения, банки относятся лояльно и идут на некоторые уступки.
  2. Договориться с банком о снижении процентов и заключить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Выше мы уже говорили, что банк вряд ли захочет добровольно снизить свою доходность по вашему кредиту. Но бывают и приятные исключения.
  3. Участвовать в акциях, проводимых банками. Периодически финансово-кредитные учреждения устраивают всевозможные скидки и акции, желая привлечь новых клиентов. Если вы задумываетесь об оформлении ипотеки, самое время присмотреться к актуальным банковским предложениям.
  4. Не отказываться от предлагаемой страховки. Да, это лишние расходы. Но они могут окупиться более низкой ставкой кредитования. Учитывая, что ипотека оформляется на достаточно длительный срок, проценты по кредиту станут основным источником переплаты. Снижая их, вы однозначно выигрываете.
  5. Заблаговременно стать клиентом банка. Для тех, кто разместил средства в депозит, финансовая организация обязательно «достанет из рукава» какую-нибудь скидочку. Льготные условия кредитования предусмотрены и для участников зарплатного проекта.
  6. Воспользоваться процедурой реструктуризации долга. Если по каким-либо причинам вы просите банк изменить условия соглашения о кредитовании, самое время вспомнить о действующей ключевой ставке. Если на момент переоформления кредитного договора она снижена, значит можно просить об уменьшении ставки по вашему кредиту. Причем на совершенно законных основаниях.
  7. Рефинансировать долг. То есть продать его тому финансовому учреждению, которое в данный момент предлагает более низкую ставку.
  8. Просить о снижении процентов, если условия договора менялись по решению суда. Здесь есть свой нюанс – перезаключение договора должно осуществляться на условиях, не ухудшающих состояние клиента. Если в момент изменения условий соглашения ключевая ставка ЦБ снизилась, в обязательном порядке должен быть пересмотрен размер процентов и по вашей ипотеке. В противном случае это будет неправомерным взиманием процентных платежей.
Внимательно изучайте условия понижения ипотечной ставки

Внимательно изучайте условия понижения ипотечной ставки

Для снижения процентов по ипотеке, оформленной в Сбербанке, есть еще 1 способ – воспользоваться услугами «Центра недвижимости от Сбербанка». Компанией создан портал «Домклик», который позволяет клиентам:

  • подать заявку на ипотеку в режиме онлайн;
  • узнавать информацию об одобрении заявки на кредитование;
  • общаться с менеджером банка в онлайн чате;
  • выбрать подходящее жилье от застройщика, аккредитованного в Сбербанке, или в агентстве недвижимости;
  • заказать отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилья;
  • подать документы на регистрацию сделки в Росреестр.

Пользование порталом снижает процентную ставку по ипотеке на 0,5 пункта.


Схема погашения

В зависимости от выбранного режима начисления процентов все платежи принято подразделять на дифференцированные и аннуитетные. В чем их принципиальные различия?

Аннуитетные платежи

Данная схема уплаты характеризуется равнозначностью платежей на протяжении всего периода действия кредитного договора. Достигается такое постоянство за счет перераспределения долей основного долга и начисленных процентов в составе ежемесячного взноса. Общая схема выплат будет выглядеть следующим образом:

Типичный график аннуитетных ипотечных платежей

Типичный график аннуитетных ипотечных платежей.

P.S. Такие графики умеет строить наш ипотечный калькулятор.

Как видите, первые месяцы львиная доля внесенных вами средств будет уходить на покрытие начисленных процентов. Основной же долг начинает значительно уменьшаться лишь во второй половине срока. В целом же весь ежемесячный платеж не претерпевает никаких изменений, повторяясь из месяца в месяц с точностью до копейки.

Дифференцированные платежи

Этот способ начисления процентов называют классическим, поскольку раньше все банки пользовались исключительно им.

Дифференцированный платеж подразумевает разбиение всей суммы тела кредита на равные части, количество которых приравнено к числу месяцев кредитования. Проценты за пользование кредитными деньгами начисляются на фактический остаток ссудной задолженности. Распределение этих долей в составе ежемесячного платежа будет выглядеть следующим образом:

Типичный график дифференцированных ипотечных платежей

Типичный график дифференцированных ипотечных платежей.

P.S. Такие графики умеет строить наш ипотечный калькулятор.

Поскольку каждый месяц гасится одна и та же доля основной задолженности, процентная составляющая ежемесячного платежа будет систематически уменьшаться.

Таким образом, из месяца в месяц общая сумма, подлежащая уплате, также будет немного снижаться.

Что выгоднее?

А что конкретно вы подразумеваете под выгодой? Если посмотреть на графики платежей, которые в обязательном порядке прикладываются к любому соглашению о кредитовании, можно сразу заметить разницу в сумме начисленных процентов. По аннуитетной схеме переплата очевидна. Казалось бы, в обоих случаях проценты начисляются на остаток долга, но при дифференцированных платежах общий их размер все-таки ниже. Если рассматривать ситуацию с этой точки зрения, то предпочтительней окажется классическая схема.

Выгоднее всего быть банком

Выгоднее всего быть банком

Но не стоит забывать, что мы говорим об ипотеке. Это значит, что ежемесячные выплаты «съедают» практически половину общего семейного бюджета. При аннуитетной схеме начисления самые первые платежи будут значительно ниже, чем при дифференцированной. Поэтому многие заемщики просто не в состоянии платить первые взносы по ипотеке, начисленные с использованием классической системы. До тех пор, пока снижение платежа станет ощутимым и комфортным для семейного бюджета, нужно на что-то жить и каким-то образом оплачивать обязательства. А на это может уйти не один год.

Кроме того, расчет платежеспособности клиента производится банком именно исходя из суммы первого платежа. Если ваш заработок не позволит безболезненно оплачивать эти первые взносы, в ипотеке будет попросту отказано. Либо же банк предложит сменить режим расчета процентов на аннуитет.

Справедливости ради отметим, что при небольших сроках кредитования разницы в сумме процентных платежей практически нет. Поэтому, если говорить об ипотеке на короткое время, аннуитет станет предпочтительнее: и разницы в процентах нет, и нагрузка была равномерной весь период.

Говоря о выгоде, помните, что существует досрочное погашение кредита. При правильном его проведении переплату аннуитетного платежа можно свести к уровню дифференцированного.

Существует ли ипотека с дифференцированными платежами?

Да, такие предложения есть, но их немного. Ипотечное кредитование с использованием классической схемы начисления процентов предлагают:

  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • Нордеа банк;
  • Банк Сургутнефтегаз;
  • Банк Россия.

В остальных финансово-кредитных учреждениях по умолчанию применяется аннуитетный расчет процентов, без предоставления заемщику права выбора.

Смотрите также список банков с дифференцированными платежами.

Самостоятельный расчет платежей

Ежемесячный платеж можно подсчитать с помощью кредитных калькуляторов, которыми интернет сейчас изобилует. Но можно высчитать его и самостоятельно.

Для аннуитетных платежей формула расчета будет выглядеть следующим образом:

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

где:

X - размер платежа;

S - сумма предоставляемого кредита;

p - 1/12 часть базовой годовой процентной ставки;

^ - означает степень;

m - срок действия кредита в месяцах.

Подробное описание того, как самостоятельно рассчитать ипотеку читайте в нашей статье про формулу расчета ипотеки. Там подробно расписано, как самостоятельно рассчитать аннуитетные и дифференцированные платежи.

Срок ипотеки

Ипотека относится к разряду долгосрочных кредитов и предоставляется на срок до 30 лет. Максимальный срок ипотечного кредитования устанавливается в каждом банке самостоятельно, но по общему правилу он не может превышать дату выхода заемщика на пенсию.

Вы уже знаете, что проценты за пользование заемными ресурсами начисляются каждый месяц. Соответственно, чем больше срок ипотеки, тем большую сумму придется выплатить банку. А это значит, что период кредитования напрямую влияет на общий размер переплаты.

Пример расчета ипотеки при разных сроках

Для примера приведем расчет переплаты исходя из суммы займа в 2 млн. рублей при применении усредненной процентной ставки в 11.5%
Срок ипотеки, лет Ежемесячный платеж, руб Переплата, руб Переплата, %
1 177.000 2.127.000 106
5 44.000 2.640.000 132
10 28.000 3.375.000 169
15 23.000 4.205.000 210
20 21.000 5.118.000 256
25 20.000 6.098.000 305
30 19.800 7.130.000 357

Таблица наглядно показывает, что с увеличением срока кредитования неизменно растет переплата, но при этом ежемесячный взнос становится ниже. При этом стоит обратить внимание на тот факт, что при сроках, равных 15 и 30 годам, различие в сумме ежемесячного платежа незначительное, но при этом общая переплата за весь срок кредитования вырастает практически вдвое.

При выборе срока ипотеки нужно, в первую очередь, ориентироваться на размер ежемесячного платежа и трезво оценивать свои возможности.

Помните, что выплаты по кредиту не должны превышать 40% (в крайнем случае – половины) вашего совокупного дохода семьи. В противном случае, даже при явной экономии средств, нагрузка может стать непосильным бременем.

Чтобы подстраховать свои будущие финансовые возможности (или невозможности), лучше выбрать более длительный период кредитования, а для снижения общей переплаты использовать досрочное погашение займа при наличии временно свободных средств.


Переплата по ипотеке

Любое кредитное соглашение неизменно влечет за собой некую сумму переплаты со стороны заемщика. Переплата формируется из процентных платежей и дополнительных расходов, о которых мы упоминали в разделе о полной стоимости кредита. Другими словами все, что уплачивается сверх основной суммы долга, и будет переплатой.

Основными факторами, влияющими на эту величину, являются срок кредита и установленная ставка процентов. Посмотрите, что происходит с кредитом в 2 млн. рублей при ставке в 12%:

Срок кредита, лет Ежемесячный платеж, руб. Сумма переплаты за весь срок, руб.
5 45 611 664 551
10 28 947 1 434 332
15 24 100 2 307 606
20 22 067 3 267 457
25 21 087 4 296 833
30 20 584 5 376 564

Представьте себе, что за 20 лет ипотеки вы выплатите банку сумму, на которую можно было бы купить еще одну квартиру.

Для точного расчета переплаты по своему кредиту вы можете воспользоваться нашим ипотечным калькулятором.

Способы снижения переплаты

Конечно, всем нам хочется взять заем подешевле, не неся при этом излишних и не всегда обоснованных расходов. Особенно, если дело касается покупки жилого помещения. Ведь помимо приобретения самой недвижимости, заемщик вынужден тратить средства на ремонт и обустройство. Именно поэтому стоит воспользоваться одним из способов снижения переплаты по ипотечному кредиту:

  1. Тщательный анализ способа погашения. Об аннуитетных и дифференцированных платежах вы уже слышали. Важно выбрать ту самую золотую середину, которая позволит безболезненно выплачивать ипотечные взносы и при этом хоть немного экономить на оплате процентов. Помните, что небольшие сроки приравнивают два режима начисления процентов. Если есть возможность внести весомый первоначальный взнос и оформить ипотеку на 15 лет вместо возможных 30-ти, используйте этот шанс.
  2. Манипулирование сроком кредитования. Конечно, самостоятельно выбирать срок, на который будет оформлена ипотека, вам будет позволено лишь при наличии достаточного уровня доходов. Если ипотечные платежи планируется вносить чуть ли не из последних средств, выбирать будет не из чего. Вам одобрят лишь тот срок, при котором кредитная нагрузка будет допустимой. Но если возможность выбора предоставлена, постарайтесь сократить период действия кредитного договора до максимума.
  3. Подать заявку на реструктуризацию кредита. Стандартно под реструктуризацией принято понимать заявление о пролонгации кредитного договора. Однако термин подразумевает любые изменения первоначальных условий, в том числе, и снижение ставки процентов. Заявка будет удовлетворена банком лишь при наличии уважительных причин, к которым относятся:
  • снижение доходов по уважительным причинам (непредвиденное увольнение, выход супруги заемщика в декретный отпуск, рождение ребенка);
  • утрата трудоспособности в связи с длительной болезнью или приобретением инвалидности;
  • сложная жизненная ситуация (процесс расторжения брака и связанный с этим фактом раздел имущества и им подобные временные затруднения).

Любое заявление о реструктуризации рассматривается индивидуально, поэтому одобрение можно получить и по другим основаниям. Банковские работники обязательно изучат все обстоятельства сложившейся ситуации и примут адекватное решение. Помните, что финансовая организация не заинтересована в просрочке, а значит, пойдет навстречу тем клиентам, которые действительно находится в безвыходной ситуации и при этом стараются найти компромисс.

Спастись от переплаты можно только одним способом: не брать ипотеку

Спастись от переплаты можно только одним способом: не брать ипотеку

  1. Воспользоваться рефинансированием. Конкуренция среди банковских учреждений очевидна. Это только раньше у нас был один монополист – Сбербанк. Сейчас человеку есть, из чего выбрать. И часто так случается, что, оформив заем в одном из банков, понимаем, что прогадали. Оказывается, на рынке кредитования работает финансовое учреждение с более привлекательными условиями. В этой ситуации нужно не жалеть о сделанном, а инициировать процедуру передачи своих обязательств другому кредитору. Вам достаточно подать заявку в ту банковскую структуру, которая предложила более выгодные условия, и собрать необходимую документацию. После одобрения заявки происходит перевыкуп долга. То есть новый кредитор погашает перед прежним все ваши обязательства, а вы становитесь должником другого учреждения. В процессе рефинансирования есть возможность увеличить срок кредитования, если прежний не устраивает по каким-либо причинам. Кстати, процентные ставки в рамках рефинансирования зачастую гораздо ниже, чем при первичном оформлении ссуды.
  2. Контролировать предоставление дополнительных услуг. Банк, как любой продавец, обязательно постарается навязать массу сопутствующих процедур, за которые заемщику придется заплатить. Отказ чреват повышением процентной ставки или вовсе отклонением заявки, поэтому соглашаться все-таки стоит. Но это не значит, что согласие должно быть непродуманным. Возьмите в свои руки процесс поиска оценщиков, страховщиков и нотариусов, чтобы найти приемлемое по цене решение. Конечно, банк примет не любого из них, на это существует список аккредитованных организаций. Возьмите этот перечень и изучите условия каждого контрагента. Экономия может оказаться очень даже приличной.

И еще один способ, о котором стоит рассказать – досрочное погашение кредита, обо всех нюансах которого вы прочитаете ниже.


Досрочное погашение ипотеки

Это понятие подразумевает, что заемщик вносит некоторую сумму денег на ссудный счет раньше установленного срока. Важно знать, что для досрочного списания долга нужно заполнить соответствующее заявление по форме банка. В противном случае вся сумма будет лежать на счете мертвым грузом и дожидаться очередной даты по графику платежей.

Как снижается переплата

При досрочном гашении вся внесенная сумма списывается с основной задолженности по кредиту, не затрагивая начисленные проценты.

Заемщик вправе выбирать, что дальше произойдет с ипотечным договором – будет ли это снижение ежемесячного платежа или уменьшение срока действия кредитного соглашения.

В первом случае остаток задолженности распределяется на те же процентные периоды, которые были установлены в момент оформления кредитного договора. Соответственно, каждый платеж будет немного уменьшен.

Второй вариант подразумевает урезание сроков действия обязательств. Здесь сумма каждого дальнейшего взноса будет сохранена в прежнем размере. А вот график платежей сократится ровно на столько периодов, насколько позволит внесенная вами сумма.

Где взять деньги на досрочное погашение

Само собой разумеется, что для досрочного погашения обязательств нужно где-то изыскать дополнительные средства для осуществления этой процедуры. Где их взять?

Где берут деньги на досрочное погашение ипотеки

Где берут деньги на досрочное погашение ипотеки

Предлагаем рассмотреть несколько вариантов:

  1. Дополнительные накопления. Сделать это будет сложно. Ежемесячно выплачивая ипотечные взносы, изыскать дополнительную сумму для преждевременного исполнения обязательств весьма непросто. Если это не ваш вариант, смотрите другие пункты.
  2. Средства материнского капитала. Даже если данный сертификат был учтен в качестве первоначального взноса, это совершенно не означает, что им нельзя воспользоваться до окончания срока действия ипотечного соглашения. Обратитесь в Пенсионный фонд с соответствующим заявлением и погасите часть долга. Кстати, для подобной процедуры не нужно ждать 3-летия ребенка, на ипотеку средства материнского капитала можно использовать в любое время.
  3. Получение налогового вычета. При покупке жилого помещения любой работающий гражданин имеет право вернуть часть уплаченных налогов с дохода путем подачи заявления на налоговый вычет в ИФНС, к которой он прикреплен. Так, если стоимость купленного жилья составила 2 млн. рублей, то налоговая вернет сумму в 260 тыс. рублей. Кроме того, налоговый вычет можно применить и к процентам, уплаченным по ипотечному кредиту.
  4. Программа «14 дней». Действует она не во всех банках, но подобные предложения можно найти. Программа подразумевает уплату ипотечных взносов 1 раз в 14 дней. В целом за месяц сумма внесенных средств будет ниже, чем при ежемесячном режиме уплаты.

Кроме всего прочего, можно привлечь дополнительные ресурсы путем сдачи жилья внаем. Вариант актуален для тех заемщиков, которые располагают квадратными метрами для проживания, а квартиру, приобретенную по ипотеке, могут временно освободить для других жильцов. Таким образом, и квартира станет вашей, и платить придется гораздо меньше, и с кредитом рассчитаетесь раньше срока. Сплошные плюсы.

Ограничения

Финансовое учреждение, выдавая любой вид кредита, рассчитывает получать доходы в виде процентных платежей на протяжении всего срока действия соглашения. Поэтому досрочное гашение совершенно не входит в его планы и снижает планируемый уровень доходности по сделке.

В связи с этим банки начали вводить ряд ограничительных мер на досрочное гашение:

  1. Минимальная сумма. В некоторых финансово-кредитных организациях установлен минимальный размер платежа, который принимается в качестве средств для досрочного погашения. Все, что ниже минимума, будет лежать на счете до лучших времен. Заранее поинтересуйтесь относительно такого ограничения, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
  2. Ограничение по сроку. В кредитной документации часто присутствуют положения о том, что преждевременное исполнение обязательств возможно только по истечении определенного времени с момента заключения кредитного соглашения. Как правило, в качестве такого временного интервала берется полгода или год.
  3. Комиссии и штрафы. Их могут вводить за досрочное погашение обязательств. Если в вашем банке есть подобные сборы, стоит заранее просчитать, будет ли выгода от подобных манипуляций. Вполне возможно, что эти штрафы просто съедят всю экономию. Какой тогда смысл в досрочном гашении?

Калькулятор ипотеки с досрочным погашением


Инструкция к ипотечному калькулятору

Скриншот ипотечного калькулятора
Скриншот ипотечного калькулятора

Изначально калькулятор предзаполнен стандартными значениями: 1.5 млн - сумма кредита, 11.5% ставка и 20 лет срок.

Калькулятор состоит из полей:

  1. Cумма кредита. Если ваша квартира стоит 3 млн. руб. и ваш первоначальный взнос составляет 1.2 млн. руб., то в это поле надо ввести 1800000.
  2. Процентная ставка. Eе необходимо уточнить у выбранного банка. Если банк еще не выбран, то можно использовать предзаполненную рыночную ставку 11.5%.
  3. Срок кредитования, обратите внимание, что он исчисляется в годах, а не в месяцах.
  4. Далее находится селектор выбора вида платежа: аннуитетный или дифференцированный.
  5. Для выбора даты начала кредита нажите на кнопку "Больше параметров" и выберите нужную дату. По умолчанию в качестве даты начала кредита используется текущий месяц и год.

Когда все поля заполнены корректно калькулятор автоматически рассчитает ипотечный кредит. При любом изменении полей ипотека будет моментально пересчитана. Если ипотечный калькулятор не произвел расчет, нажмите на кнопку "рассчитать ипотеку". В случае ошибок заполнения формы соответствующие поля формы будут подсвечены с описанием ошибок.


Поделиться расчетом



Пожалуйста, расскажите ваши впечатления

Будем благодарны вам за любые замечания и пожелания по работе ипотечного калькулятора.